[3] 어디에서 어떻게 개업할까? [부동산관련 정보 알아보기]

※ 저는 전문가가 아니며 제가 겪은 경험을 토대로 정보를 제공합니다.

프랜차이즈 창업을 꿈꾸는 회사원들에게 도움을 주고자 쓰는 글입니다.

해당 블로그의 내용은 100% 정확하지 않을 수 있으니 참고만 해주시면 감사하겠습니다.

 

 

 

 

개업할 때 가장 중요한 상가 선정!

부동산 고수분들이라면 읽지않고 넘어가시는 걸 추천 드립니다.

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부동산이라고는 아파트 매매 정도 밖에 경험이 없었고,

이전에 프랜차이즈를 준비하면서 단기간 상가 임대 경험을 했었지만 제대로 알지 못했다.

그러나 창업 전에 준비해야 될 비용들 중에 부동산이 큰 비중을 차지하기에 이부분의 경험을 써볼까 한다.

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부동산 쪽에서 크게 드는 비용은 다음과 같다.

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1. 보증금

2. 권리금

3. 부동산 중개료

4. 임대료

5. 기타 잡비

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1. 보증금

: 보증금의 경우 상가의 위치나 상태에 따라 천차 만별이다. 상가 주인과 협의 후 조정이 가능한 경우도 종종 있으

나 흔치 않고, 대부분 부동산에 나온 금액으로 거래된다고 보면 된다.

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2. 권리금

: 권리금이 가장 문제가 많은데, 전에 하던 업종이 나와 같은 업종일 때, 유동인구 및 가망고객이 많을때 (목이 좋

아서) 그 금액은 상상을 초월한다. 보증금보다 더 큰 경우도 많기 때문에 큰 부담일 수 밖에 없다.

권리금이 크다는 것은 몇가지를 가정해볼 수 있다.

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1) 전에 있던 가게가 많이 내고 들어와서 그대로 받아가려는 경우

2) 권리금 조율을 예상하고 미리 더 높은 가격을 부르는 경우

3) 가게에 들어갈 때 철거나 시스템 에어컨 설치등 기반 비용이 많이 들었을 경우 (철거는 계약마다 상이)

4) 그냥 상가가 메인 상권에 있어서 그 가격이 형성되어 있는 경우

5) 중개업체가 마진을 먹으려고 가격을 뻥튀기 하는 경우

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4번의 경우는 시세 개념이 있어서 조정이 어려운 경우가 많지만 나머지는 대부분 조율이 가능했다.

특히 2번의 경우 조율이 문제가 아니라 조율되는 금액의 비율이 문제다. 이 부분은 어느정도 타협을 해서

풀어야 한다.

권리금의 경우 바닥 권리와 시설 권리, 영업권리로 구분이 되는데 3번의 내용은 시설권리에 해당한다.

에어컨 설치 한지 얼마 안됐어요!, 보일러 새로 갈았어요! 이런 말들은 직접 확인해 보기 전까지는 흘려듣자.

5번의 경우가 조심해야 될 부분이라고 본다.

대부분 인터넷으로 상가를 검색해 볼 텐데 인터넷 업체를 잘보면 주소지가 상가 근처가 아니라 조금 떨어져 있는

경우가 있다. 이는 주변 상가 매물들을 다 끌어모아서 여기저기 다 다니는 부동산일 가능성이 크다.

이 경우 본인들이 직접 매물을 알지 못하기때문에 현지 부동산을 끼고 하거나 심지어 물건을 잘 모르면서도

매장을 보러가자고 하기도 한다.

네이버 부동산에 검색해서 연결한 두 곳이 상가와 멀리 떨어져있었지만 열심히 하길래 만나봤는데,

알고보니 위에 말한 업체들이었다. 권리금이 3천인데 자기들이 깎을 수 있다고 자신해서 깎아오면 고려해본다고

하고 발품을 팔아 상가 옆 부동산들을 돌았더니, 원래 권리금은 2천이었다. 3천을 부르고 본인들이 조율을 해서

깎았으니 마음 바뀌기전에 빨리 계약하자는게 레파토리. 그안에서 500을 깎으면 500이 마진이 되는 구조인 것

같았다. (결국 500을 더 깎아 계약을 했다.)

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권리금은 안주고 들어가면 행운이자 BEST다.

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3. 부동산중개 수수료

: 해당 수수료는 정해져 있는 요율을 따르는데, 일부 업체에서 현금으로 하면 할인을 해준다고 유혹하기도 한다.

중개보수 요율표는 서울시청 링크를 첨부하니 참조 하면 될듯

http://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/45823?tr_code=short

 

 

 

4. 임대료

: 사전에 부동산에 협의를 부탁하여 최대한 조절할 수 밖에 없다. 상가주인이 재산이 워낙 많아서 월세를 좀 덜 받아도 되는 사람이 아닌다음에야 다들 어느정도 채무도 있기 때문에 좀 처럼 깎아 주려 하지 않는다. 부동산을 통해

바로 거래할 수 있으니 어느정도 타협을 부탁하는 것이 좋다. 내가 인상이 좋은 편이면 계약 시에 조금 더 깎아달

라고 했을텐데...... 아쉽다.

임대료 흥정이 실패했다면 인테리어 공사 기간동안 임대료를 안내는 부분을 어필할 필요가 있다.

상가 주인의 성향에 따라 다르지만 3일부터 일주일정도 임대료를 받지 않는 경우가 있는데,

절대 불가한 경우도 있으므로 이부분도 잘 협상하여 얻어내면 그만큼 비용은 줄어든다.

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5. 기타 잡비

: 이전 글에 쓴 것처럼 인테리어를 처음 하게 될때, 전 임차인이 원상복구를 제대로 해놨는지 반드시 확인해야

한다. 상가 주인도 확인은 하겠지만 어짜피 임대할 계획이라 자세히 안봤을 가능성이 높다. 철거 및 원상복구

는 물론이고, 스프링쿨러, 배관 같은 부분들도 꼼꼼히 살펴라. 처음 알아본 가게에 천장이 검은 색으로 칠해져

있었는데 공사한다고 불을 켜고 보니 스프링 쿨러까지 도색을 해놨었다........

페인트가 스프링쿨러 분사구까지 다 들어가서 굳어버렸기에 교체를 해야되는데 원래는 상가 주인이나 관리실에

문의하여 처리할 일을 양쪽다 모르쇠로 일관하여 엄청 고생했다. 이런 부분들도 계약전에 체크하지 않으면

다 내 돈이 나간다.

철거같은 경우도 1.5톤 정도 트럭 한대 기준으로 40만원 정도 비용이 발생한다. 이전 임차인이 뭔가 많이 남겨

두고 떠났거나 제대로 원상복구 하지 않았다면 상가주인이나 부동산 중개업자를 통하여 강하게 요구해야한다.

수도, 전기, 도시가스 모두 잘 됐었는지 확인할 필요가 있는데, 예를 들어 전에 하던 업종이 식음료 업이 아닌데

내가 들어가서 식당을 하려면 배관을 찾아내야 하는 추가 작업이 발생한다. (화장품가게 같은 경우 도시가스나

수도배관이 필요없어서 인테리어시에 다 묻어버리는 경우가 있음) 이런 부분들도 미리 도면 제공을 받거나

어디에 묻혀있는지 확인을 해달라고 해야 번거로운 확인 절차나 비용을 줄일 수 있겠다.

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*누락된 부분이나 잘못된 부분들은 발견 즉시 수정하겠습니다.

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